Der Kauf oder Bau einer Immobilie ist die teuerste Anschaffung im Leben. Hier wirkt sich eine maßgeschneiderte Finanzplanung mit guten Kreditkonditionen aufgrund der hohen Beträge und der langen Kreditlaufzeit besonders aus. Schon kleine Zinsunterschiede summieren sich auf mehrere Tausend Euro während der Kreditlaufzeit.
Für eine solide Immobilienfinanzierung benötigen Sie eine realistische Kalkulation des Kreditbedarfs. Dazu ermitteln Sie den Anschaffungspreis inklusive der anfallenden Nebenkosten, die bis zu 10 % des Anschaffungspreises ausmachen können. Zu den Nebenkosten gehören Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Gerichtskosten für den Grundbucheintrag. Hinzu kommen eventuell noch Maklergebühren. Zur Unterstützung bei der Berechnung können Sie beispielsweise einen Kreditrechner der Sparkassen im Internet verwenden.
Weiterhin benötigen Sie für die Kalkulation noch die Höhe Ihres Eigenkapitals. Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto besser werden die Kreditkonditionen und umso günstiger wird Ihre Finanzierung. Für die Finanzierung einer Immobilie ist ein Eigenkapitalanteil von 20–30 % empfehlenswert. Um Ihr benötigtes Eigenkapitel zu ermitteln, können Sie zum Beispiel einen Online-Rechner von ImmoScout24 nutzen.
Anschließend ziehen Sie vom Gesamt-Anschaffungspreis Ihr Eigenkapital ab, als Ergebnis erhalten Sie Ihren Kreditbedarf. Weiterhin ist noch wichtig zu wissen, wie hoch die monatliche Rate für den Kredit sein darf. Die monatliche Kreditrate besteht aus dem Zinssatz und der Tilgungsrate. Üblicherweise wird eine gleichbleibende Zahlung pro Monat vereinbart, die als Annuität bezeichnet wird. Durch die monatliche Tilgung wird die Kreditrestschuld kleiner, dadurch sinkt auch der monatlich zu zahlende Zinsbetrag. Da ein fester monatlicher Betrag vereinbart ist, steigt der monatliche Tilgungsbetrag in der Höhe der eingesparten Zinsen und die Restschuld wird mit steigenden Beträgen immer schneller getilgt. Aufgrund der historisch niedrigen Zinsen sollten Sie einen möglichst hohen Tilgungssatz vereinbaren, mindestens 2 % oder sogar höher.
Idealerweise können Sie aus Ihrem Haushaltsbuch ablesen, wie hoch Ihr monatlicher finanzieller Spielraum für die Kreditrate ist. Alternativ müssen Sie einen Kassensturz machen und von Ihren Einnahmen die Ausgaben abziehen. Dabei brauchen Sie die Miete nicht abziehen, wenn Sie selbst in der Immobilie wohnen, da sie sich die Miete durch die eigene Immobilie nun einsparen. Von dem berechneten monatlich frei verfügbaren Budget können Sie maximal die Hälfte für die Kreditraten einplanen, damit Sie noch Reserven für unvorhergesehene Ausgaben haben. Das aktuell niedrige Zinsniveau sollten Sie nutzen, um den Zinssatz möglichst lange festzuschreiben und sich eine günstige Finanzierung zu sichern. Für bis zu 20 Jahre Kreditlaufzeit bieten viele Banken eine Zinsfestschreibung an. Dadurch sind Sie vor Zinsänderungen während der Vertragslaufzeit sicher und haben eine feste Kalkulationsgrundlage für diesen Zeitraum. Falls Sie vorzeitig den Kredit beenden möchten haben Sie als Kunde bei langen Kreditlaufzeiten ein Sonderkündigungsrecht. 10 Jahre nach Auszahlung des letzten Kreditteilbetrags kann der Kreditvertrag von Ihnen gekündigt werden.
Nachdem Sie Ihre Rahmenbedingungen Kreditsumme, monatliche Rate, Dauer der Zinsbindung, sowie der Möglichkeiten von Sondertilgungen und Anpassung des Tilgungssatzes bestimmt haben, können Sie sich Kreditangebote einholen. Lassen Sie sich nicht nur ein Angebot Ihrer Hausbank geben, sondern fragen Sie bei weiteren Kreditinstituten und Kreditvermittlern an. Die Unterschiede der Angebote können sich im Laufe der Kreditlaufzeit auf mehrere Tausend Euro belaufen.
Zum Vergleich der erhaltenen Kreditangebote können Sie den Effektivzins verwenden, sofern alle Rahmenbedingungen gleich sind. Im Effektivzins sind neben dem Sollzins auch zusätzliche Kosten einkalkuliert, die jedes Institut unterschiedlich festlegt. Durch die im Effektivzins zusätzlich berücksichtigten Kosten ist dieser höher als der Sollzins. Zu den zusätzlichen Kosten zählen unter anderem Bearbeitungsgebühren, Vermittlerprovisionen, Wertermittlungskosten und Gebühren für die Kreditabsicherung.
Beim Konditionsvergleich ist es auch wichtig einen Blick auf die Bereitstellungszinsen zu richten, da diese nicht im Effektivzins enthalten sind. Bereitstellungszinsen werden nach einer gewissen Zeit nach der Kreditzusage berechnet, wenn das Darlehen nicht vollständig ausbezahlt wurde. Dies ist vor allem bei Bauvorhaben relevant, da diese nach dem Baufortschritt ausbezahlt werden. Achten Sie hier auf die Höhe der Bereitstellungszinsen und ab welchem Monat diese berechnet werden.
Bei dem Text handelt es sich um einen gekürzten Auszug aus dem Buch „Günstig einkaufen – Wie Sie Geld sparen und Vermögen aufbauen“.
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Dieser Text ist ein Auszug aus dem Buch „Günstig einkaufen – Wie Sie Geld sparen und Vermögen aufbauen„ⓘ.
